Ζητούμενη τιμή ή τιμή πώλησης: πόσο κάτω από την αγγελία πουλιέται ένα διαμέρισμα

Από την Axias · Ενημερώθηκε 21 Οκτωβρίου 2026

Η τιμή της αγγελίας είναι αυτό που ζητά ο πωλητής. Η τιμή πώλησης είναι αυτό που πληρώθηκε και δηλώθηκε στην ΑΑΔΕ. Σε 122 διευθύνσεις που ελέγξαμε στις αρχές Οκτωβρίου 2026, κυρίως σε Αττική και Θεσσαλονίκη, η διάμεση δηλωμένη τιμή ανά τ.μ. της περιοχής ήταν περίπου 30% κάτω από τη διάμεση τιμή των αγγελιών. Το πραγματικό περιθώριο είναι συνήθως μικρότερο.

Τι δείχνει η τιμή της αγγελίας

Την τιμή της αγγελίας στο Spitogatos ή στο XE τη βάζει ο πωλητής, συχνά αφού δει τι ζητούν οι γείτονες. Είναι η αρχή της συζήτησης. Αν το διαμέρισμα δεν πουληθεί, η αγγελία μένει, κατεβαίνει ή ξανανεβαίνει με άλλη τιμή.

Ένα παράδειγμα από αναφορά μας για τα Κάτω Πετράλωνα: το ίδιο διαμέρισμα 50 τ.μ. εμφανιζόταν τέσσερις φορές μέσα στο 2026. Τον Απρίλιο ζητούσε €110.000. Ακολούθησαν αγγελίες με €130.000 και €132.000, και τον Οκτώβριο €134.500. Όποιος μετρά τις αγγελίες μιας περιοχής μετρά και τέτοιες επαναλήψεις, και μετρά και τα διαμερίσματα που μένουν μήνες χωρίς αγοραστή.

Τι δείχνει η δηλωμένη τιμή πώλησης

Η δηλωμένη τιμή είναι πώληση που έγινε, με ημερομηνία και τετραγωνικά. Γι' αυτό είναι η καλύτερη αφετηρία για την εμπορική αξία. Έχει δύο αδυναμίες. Πρώτον, σε ορισμένα συμβόλαια η τιμή γράφεται χαμηλότερα από αυτή που πληρώθηκε, κοντά στην αντικειμενική αξία. Το εξηγούμε στον οδηγό Αντικειμενική ή εμπορική αξία. Δεύτερον, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ τοποθετούν την πώληση σε τοπική περιοχή, που τις περισσότερες φορές είναι ο ίδιος ο δήμος, και όχι σε διεύθυνση.

Πόση είναι η απόσταση στην πράξη

Το 30% είναι το άνω όριο της εικόνας. Δύο πράγματα το μεγαλώνουν. Οι δηλωμένες τιμές τραβιούνται προς τα κάτω από τα συμβόλαια που γράφουν λιγότερα. Οι αγγελίες τραβιούνται προς τα πάνω από τα διαμερίσματα που δεν πουλιούνται και ξανανεβαίνουν.

Όταν βάζουμε τις δύο πηγές μαζί, μαζί με τους πλειστηριασμούς και την τάση της περιοχής, η εκτίμησή μας για τις ίδιες 122 διευθύνσεις βγήκε στο διάμεσο περίπου 19% κάτω από τη διάμεση ζητούμενη τιμή. Η απόσταση αλλάζει πολύ με το κτίριο:

• Σε κτίρια πριν το 2005, η εκτίμηση ήταν περίπου 21% κάτω από τις αγγελίες.
• Σε κτίρια του 2005 και μετά, ήταν σχεδόν στο ίδιο ύψος με τις αγγελίες.
• Σε σχεδόν 1 στις 4 διευθύνσεις (23%), ήταν έως 10% κάτω από τις αγγελίες ή πάνω από αυτές.

Δύο πραγματικές προσφορές που μας έγραψαν χρήστες δείχνουν το ίδιο. Ένα διαμέρισμα με ζητούμενη τιμή €125.000 έμεινε στην αγορά πάνω από έναν χρόνο, και η καλύτερη προσφορά ήταν €115.000. Ένα άλλο ζητούσε €50.000 για έναν χρόνο, και η καλύτερη προσφορά ήταν €42.000.

Τι σημαίνει αυτό για πωλητή και αγοραστή

Αν πουλάτε και βάλετε την τιμή του γείτονα από την αγγελία, μπορεί να περιμένετε μήνες και να καταλήξετε να κατεβάζετε την τιμή. Ξεκινήστε από το τι πουλήθηκε στην περιοχή και προσθέστε ό,τι έχει το δικό σας που δεν είχαν εκείνα: καλύτερο όροφο, ανακαίνιση, νεότερο κτίριο.

Αν αγοράζετε, η ζητούμενη τιμή είναι το ταβάνι της συζήτησης. Η προσφορά σας στέκει καλύτερα όταν μπορείτε να δείξετε τις πωλήσεις της περιοχής και την κατάσταση του διαμερίσματος.

Σταθερό ποσοστό έκπτωσης δεν υπάρχει. Ένα καινούργιο διαμέρισμα σε περιοχή με ζήτηση μπορεί να πουληθεί στην τιμή της αγγελίας. Ένα παλιό που χρειάζεται δουλειά συνήθως όχι.

Πώς βρίσκετε τι πουλήθηκαν τα διαμερίσματα στην περιοχή σας

1. Ανοίξτε τη σελίδα του δήμου σας στο axias.gr/market. Για παράδειγμα, η Καλλιθέα έχει περίπου 400 δηλωμένες συναλλαγές τον χρόνο και εκτιμώμενη αξία €2.950 έως €3.350 ανά τ.μ., ενώ το Γαλάτσι περίπου 150, με €2.700 έως €3.100 και πτωτική κατεύθυνση.
2. Κρατήστε τις πωλήσεις των τελευταίων 12 μηνών που μοιάζουν με το δικό σας σε τετραγωνικά και ηλικία.
3. Βρείτε 3 έως 5 αγγελίες για παρόμοια διαμερίσματα και σβήστε τις διπλές καταχωρήσεις του ίδιου ακινήτου.
4. Διορθώστε για όροφο, κατάσταση και έτος κατασκευής.
5. Δείτε αν οι τιμές της περιοχής ανεβαίνουν ή πέφτουν. Μια πώληση πριν από έναν χρόνο σε ανοδική αγορά είναι χαμηλότερη από τη σημερινή τιμή.

Τι κάνει η αναφορά Axias

Η Axias κάνει αυτά τα βήματα για μια διεύθυνση σε λίγα λεπτά. Βάζει δίπλα δίπλα τις πωλήσεις που δηλώθηκαν στην ΑΑΔΕ για την περιοχή, τις τρέχουσες αγγελίες από Spitogatos και XE, τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς και τη μηνιαία τάση. Όταν το ίδιο διαμέρισμα έχει ανέβει πολλές φορές, η αναφορά το δείχνει μία φορά, με όλες τις τιμές του. Παίρνετε χαμηλή, κεντρική και υψηλή τιμή, και πόσο ισχυρά είναι τα στοιχεία πίσω τους.

Ελέγχουμε τις εκτιμήσεις μας απέναντι σε πραγματικές τιμές. Τον Οκτώβριο του 2026, σε 78 διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη με γνωστή τιμή, η τυπική εκτίμηση απείχε 11% από αυτήν, δηλαδή 89% ακρίβεια, και το 69% των πραγματικών τιμών έπεσε μέσα στο εύρος που δείξαμε.

Τι να κάνετε αύριο

Βρείτε τρεις αγγελίες για διαμερίσματα σαν το δικό σας και γράψτε την τιμή ανά τ.μ. της καθεμίας. Μετά ανοίξτε τη σελίδα του δήμου σας στο axias.gr/market και συγκρίνετε. Αν οι αγγελίες είναι πάνω από το εύρος της σελίδας, αυτή είναι η απόσταση που θα συζητήσετε με τον αγοραστή ή τον πωλητή.