Αντικειμενική ή εμπορική αξία: πόσο αξίζει στ' αλήθεια το διαμέρισμά σας

Από την Axias · Ενημερώθηκε 16 Οκτωβρίου 2026

Η αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος είναι ο αριθμός που υπολογίζει το κράτος για να βγάλει τους φόρους. Η εμπορική αξία είναι η τιμή που θα δώσει σήμερα ένας αγοραστής. Οι δύο αριθμοί σπάνια συμπίπτουν. Αν ορίσετε τιμή πώλησης ή κάνετε προσφορά με βάση τον λάθος, το κόστος είναι μεγάλο: σε ένα διαμέρισμα των €150.000, ένα λάθος 10% είναι €15.000.

Τι είναι η αντικειμενική αξία

Η αντικειμενική αξία βγαίνει από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού του Υπουργείου Οικονομικών. Ξεκινά από την τιμή ζώνης, μια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο που ορίζει το κράτος για κάθε ζώνη μιας περιοχής. Την πολλαπλασιάζει με συντελεστές για τον όροφο, την παλαιότητα, το εμβαδόν, την πρόσοψη και μερικά ακόμη χαρακτηριστικά. Το αποτέλεσμα είναι ένας αριθμός για ένα συγκεκριμένο ακίνητο.

Ο αριθμός αυτός είναι η βάση για τον φόρο μεταβίβασης όταν αγοράζετε και για τον φόρο κληρονομιάς και γονικής παροχής. Και ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται από τις τιμές ζώνης. Τις τιμές ζώνης τις δημοσιεύει η ΑΑΔΕ. Την αντικειμενική αξία του δικού σας ακινήτου τη βγάζει ο συμβολαιογράφος ή ο λογιστής σας από τα στοιχεία του.

Η τιμή ζώνης αλλάζει μόνο όταν την αναθεωρήσει το κράτος. Η ζήτηση δεν την κουνάει. Αν οι τιμές σε μια περιοχή ανέβηκαν από την τελευταία αναθεώρηση, η αντικειμενική αξία δεν το δείχνει.

Τι είναι η εμπορική αξία

Εμπορική αξία είναι η τιμή στην οποία θα πουλιόταν σήμερα το διαμέρισμα, ανάμεσα σε έναν πωλητή που δεν βιάζεται και έναν αγοραστή που ξέρει την αγορά. Δεν τη γράφει κανένα έγγραφο. Την εκτιμάτε από το τι πληρώθηκε πρόσφατα για παρόμοια διαμερίσματα στην ίδια περιοχή, με διόρθωση για τον όροφο, το μέγεθος, την ηλικία και την κατάσταση του δικού σας.

Δύο αριθμοί μοιάζουν με εμπορική αξία χωρίς να είναι. Η τιμή της αγγελίας στο Spitogatos ή στο XE είναι αυτό που ελπίζει ο πωλητής, και ο αγοραστής συνήθως διαπραγματεύεται προς τα κάτω. Η τιμή ενός ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι τιμή αναγκαστικής πώλησης και συνήθως βγαίνει χαμηλότερα από μια κανονική πώληση. Και οι δύο είναι χρήσιμες ενδείξεις. Καμία δεν δίνει μόνη της την απάντηση.

Γιατί απέχουν τόσο

Σε περιοχές με ζήτηση, η εμπορική αξία είναι συχνά αρκετά πάνω από την αντικειμενική. Αλλού η απόσταση είναι μικρή. Υπάρχουν και ακίνητα, συνήθως παλιά ή σε περιοχές με λίγη ζήτηση, όπου η αντικειμενική φτάνει ή ξεπερνά αυτό που δίνει η αγορά.

Δεν υπάρχει σταθερός συντελεστής που μετατρέπει τη μία στην άλλη. Όποιος σας πει ότι η εμπορική αξία είναι η αντικειμενική συν ένα σταθερό ποσοστό, μαντεύει. Η απόσταση αλλάζει από δρόμο σε δρόμο και από πολυκατοικία σε πολυκατοικία.

«Τα συμβόλαια δεν γράφουν την πραγματική τιμή»

Είναι η πρώτη ένσταση που ακούει κανείς για τις δηλωμένες τιμές πώλησης, και έχει βάση. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από δύο τιμές: αυτή που γράφει το συμβόλαιο ή την αντικειμενική αξία. Για χρόνια, πολλά συμβόλαια έγραφαν τιμή κοντά στην αντικειμενική, ακόμη κι όταν ο αγοραστής είχε πληρώσει περισσότερα.

Σήμερα η εξόφληση γίνεται κατά κανόνα μέσω τράπεζας και ο αγοραστής πρέπει να δικαιολογήσει από πού προέρχονται τα χρήματα. Αυτό σπρώχνει τις δηλωμένες τιμές προς τις πραγματικές. Η πρακτική όμως δεν έχει χαθεί και διαφέρει από περιοχή σε περιοχή.

Για όποιον ψάχνει την τιμή, οι πωλήσεις που δηλώνονται στην ΑΑΔΕ παραμένουν η καλύτερη αφετηρία, γιατί είναι πωλήσεις που έγιναν, με ημερομηνία και τετραγωνικά. Θέλουν όμως διασταύρωση με όσα ζητά σήμερα η αγορά, και δεν διαβάζονται ποτέ μόνες τους. Αν ένας πωλητής σας δείξει το δικό του παλιό συμβόλαιο, η τιμή που γράφει μπορεί να είναι μικρότερη από αυτή που πλήρωσε.

Πώς βρίσκετε την εμπορική αξία του δικού σας διαμερίσματος

1. Βρείτε τις δηλωμένες πωλήσεις της περιοχής τους τελευταίους 12 μήνες και κρατήστε όσες μοιάζουν σε μέγεθος και ηλικία.
2. Δείτε τις αγγελίες για παρόμοια διαμερίσματα που είναι τώρα στην αγορά. Συνήθως δείχνουν το πάνω όριο της συζήτησης.
3. Δείτε τι έπιασαν οι πρόσφατοι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί κοντά σας. Συνήθως δείχνουν το κάτω όριο.
4. Ελέγξτε αν οι τιμές στην περιοχή ανεβαίνουν ή πέφτουν μήνα με μήνα. Μια πώληση πριν από έναν χρόνο δεν είναι σημερινή τιμή.
5. Διορθώστε για τον όροφο, την κατάσταση και το έτος κατασκευής του δικού σας.

Ένας πιστοποιημένος εκτιμητής κάνει την ίδια δουλειά με αυτοψία. Κοστίζει συνήθως €300-700 και θέλει 5 έως 10 εργάσιμες ημέρες. Τον χρειάζεστε για τράπεζα, δάνειο ή δικαστήριο. Για να αποφασίσετε τιμή πώλησης ή προσφορά, αρκεί μια εκτίμηση που δείχνει τα στοιχεία της.

Τι κάνει η αναφορά Axias

Η Axias κάνει αυτά τα πέντε βήματα για μια διεύθυνση σε λίγα λεπτά. Βάζει δίπλα δίπλα τις πωλήσεις που δηλώθηκαν στην ΑΑΔΕ για την περιοχή, τις τρέχουσες αγγελίες στο Spitogatos και στο XE, τα αποτελέσματα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και τη μηνιαία τάση της αγοράς. Σας δίνει χαμηλή, κεντρική και υψηλή τιμή, και λέει πόσο ισχυρά είναι τα στοιχεία πίσω τους. Όπου τα στοιχεία είναι λίγα, το γράφει και δίνει μεγαλύτερο εύρος.

Ελέγχουμε τις εκτιμήσεις μας απέναντι σε πραγματικές τιμές. Τον Οκτώβριο του 2026, σε 78 διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη με γνωστή τιμή, η τυπική εκτίμηση απείχε 11% από την πραγματική τιμή, δηλαδή 89% ακρίβεια. Σε 7 στις 10 περιπτώσεις η πραγματική τιμή έπεσε μέσα στο εύρος που δείξαμε. Ως πραγματική τιμή μετράμε τιμή πώλησης, επίσημη εκτίμηση ή τιμή που μας έδωσε ο ιδιοκτήτης πριν δει τη δική μας εκτίμηση. Η εκτίμηση είναι πιο ισχυρή σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου οι δηλωμένες πωλήσεις είναι περισσότερες.

Η Axias δεν πουλά ακίνητα και δεν παίρνει προμήθεια. Η αναφορά είναι PDF στα ελληνικά, για να τη δείξετε στον δικηγόρο, στον μεσίτη ή στον αγοραστή σας.